新闻财经

4月15日，中共保山市委常委、腾冲市委书记赵碧原到保山工贸园区腾冲“园中园”项目建设现场调研指导工作，实地查看了园区一期项目厂房、场平、道路建设及服务中心建设情况，听取了腾冲“园中园”项目建设指挥部负责人对园区项目建设进展及下步工作重点的情况汇报。赵碧原强调，要围绕4月14日推进会上明确的园区相关定位和今年工作重点，加强与保山工贸园区规划局对接，迅速启动已完成场平的200亩区域标准化厂房规划建设工作，统筹规划设计和科学布局配套的办公区、厂房区和生活区，争取在雨季前完成该区域标准厂房基础施工，并对厂房及配套建设风貌提出了要求。

近日，保山市不动产登记中心服务再升级，新开通不动产权证书邮寄到家业务。以前，不动产权证书只能到登记窗口领取，给工作繁忙、路途遥远、身体不便等的群众带来了不便，也造成窗口人员拥挤、“排队半小时、办事一分钟”等现象。为打造高效便捷安全的服务窗口，切实提高登记便民利民惠民服务水平,切实践行让群众“只跑一次腿”承诺，经市不动产登记中心与中国邮政集团公司保山市分公司沟通协调，双方签订合作协议，决定于2018年4月起开通不动产权证书EMS寄送到家便民服务。为保证不动产权证书寄递的安全，邮政集团公司保山市分公司专门针对此项服务制定了寄递方案、寄递流程、退件处理办法等。权利人在不动产登记窗口提交完登记资料后，如需EMS寄递服务，只需在办理不动产登记业务时签署一份不动产权证书(证明)寄递委托书，不动产权证书(证明)将在第一时间按照权利人指定的邮寄地点快递送达，权利人足不出户就能拿到自己的不动产权证书。

3月30日下午，北京建工集团总经理郭明星率集团有关部门负责人一行到我市考察有关工作。市委副书记、市长杨军出席座谈会。座谈会上，杨军对考察团的到来表示欢迎，并向考察团介绍了我市的基本情况和近年来保山各方面的发展情况。市交通局、昌宁县政府、市发改委分别向考察团介绍了集团有意向的昌保高速公路建设项目、保山中心城市有轨电车T1线项目、腾冲珠宝旅游小镇等项目进展情况和前期准备情况。座谈中，考察团成员介绍了集团有关方面的经验和优势。该集团总经理郭明星说，集团愿意以负责任的态度，运用先进施工理念，积极投入保山城市建设，希望在政府的引导和支持下，促进具体工程项目的对接、落地和实施，为保山的经济社会发展做出贡献。杨军指出，保山欢迎有实力、有社会责任担当的企业到保山布局发展，北京建工集团和保山有着良好的合作基础，在合作中也建立起了深厚感情，今天的座谈，双方进一步增强了互信，沟通非常有成效，以后双方要进一步加强沟通，换位思考，共同找到平衡点，共同朝着目标去努力，促进良性合作发展关系，争取在更多方面开展合作，共同发展。座谈结束后，考察团还将前往腾冲市荷花珠宝小镇、和顺古镇、滇西抗战纪念馆等地参观考察。北京建工集团是以工程建设业、房地产开发为主业，集建筑设计、建筑科研、设备安装、装饰装修、市政路桥、环保节能、物流配送等为一体的大型企业集团，具有房屋建筑工程施工总承包特级，市政公用工程施工总承包一级，房地产开发经营一级，机电设备安装施工总承包一级，地基与基础、装修装饰、钢结构等专业承包一级资质及国际工程承包、对外贸易资格。

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保山中梁壹号院:身份大揭秘，此刻正"惊"彩！

4月15日，中共保山市委常委、腾冲市委书记赵碧原到保山工贸园区腾冲“园中园”项目建设现场调研指导工作，实地查看了园区一期项目厂房、场平、道路建设及服务中心建设情况，听取了腾冲“园中园”项目建设指挥部负责人对园区项目建设进展及下步工作重点的情况汇报。赵碧原强调，要围绕4月14日推进会上明确的园区相关定位和今年工作重点，加强与保山工贸园区规划局对接，迅速启动已完成场平的200亩区域标准化厂房规划建设工作，统筹规划设计和科学布局配套的办公区、厂房区和生活区，争取在雨季前完成该区域标准厂房基础施工，并对厂房及配套建设风貌提出了要求。

近日，保山市不动产登记中心服务再升级，新开通不动产权证书邮寄到家业务。以前，不动产权证书只能到登记窗口领取，给工作繁忙、路途遥远、身体不便等的群众带来了不便，也造成窗口人员拥挤、“排队半小时、办事一分钟”等现象。为打造高效便捷安全的服务窗口，切实提高登记便民利民惠民服务水平,切实践行让群众“只跑一次腿”承诺，经市不动产登记中心与中国邮政集团公司保山市分公司沟通协调，双方签订合作协议，决定于2018年4月起开通不动产权证书EMS寄送到家便民服务。为保证不动产权证书寄递的安全，邮政集团公司保山市分公司专门针对此项服务制定了寄递方案、寄递流程、退件处理办法等。权利人在不动产登记窗口提交完登记资料后，如需EMS寄递服务，只需在办理不动产登记业务时签署一份不动产权证书(证明)寄递委托书，不动产权证书(证明)将在第一时间按照权利人指定的邮寄地点快递送达，权利人足不出户就能拿到自己的不动产权证书。

3月30日下午，北京建工集团总经理郭明星率集团有关部门负责人一行到我市考察有关工作。市委副书记、市长杨军出席座谈会。座谈会上，杨军对考察团的到来表示欢迎，并向考察团介绍了我市的基本情况和近年来保山各方面的发展情况。市交通局、昌宁县政府、市发改委分别向考察团介绍了集团有意向的昌保高速公路建设项目、保山中心城市有轨电车T1线项目、腾冲珠宝旅游小镇等项目进展情况和前期准备情况。座谈中，考察团成员介绍了集团有关方面的经验和优势。该集团总经理郭明星说，集团愿意以负责任的态度，运用先进施工理念，积极投入保山城市建设，希望在政府的引导和支持下，促进具体工程项目的对接、落地和实施，为保山的经济社会发展做出贡献。杨军指出，保山欢迎有实力、有社会责任担当的企业到保山布局发展，北京建工集团和保山有着良好的合作基础，在合作中也建立起了深厚感情，今天的座谈，双方进一步增强了互信，沟通非常有成效，以后双方要进一步加强沟通，换位思考，共同找到平衡点，共同朝着目标去努力，促进良性合作发展关系，争取在更多方面开展合作，共同发展。座谈结束后，考察团还将前往腾冲市荷花珠宝小镇、和顺古镇、滇西抗战纪念馆等地参观考察。北京建工集团是以工程建设业、房地产开发为主业，集建筑设计、建筑科研、设备安装、装饰装修、市政路桥、环保节能、物流配送等为一体的大型企业集团，具有房屋建筑工程施工总承包特级，市政公用工程施工总承包一级，房地产开发经营一级，机电设备安装施工总承包一级，地基与基础、装修装饰、钢结构等专业承包一级资质及国际工程承包、对外贸易资格。

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　摇号时代，房企大幅削减卖房佣金近两年来，杭州房地产市场行情火爆。房子固然不愁卖了，但房地产营销人员却因为市场过热失去了用武之地。从去年开始，许多楼盘普遍都有这样的情况：购房者自己会上门、会托关系，营销人员主要就负责接待和安排关系户顺序。如今摇号政策出台，有营销人员戏称接下去只要负责登记和签约两项工作就行了。一年卖1.5亿元的销冠，年收入却只有50万元前不久，M先生离开自己工作了6年之久的置业顾问岗位，和朋友合伙在杭州开了一家中介门店。2012年，初到杭州的M先生入职了一家房产代理公司。他曾经历过杭州楼市的低谷，但他觉得，行情普通的时候，置业顾问个人能力的重要性就凸显而出了。有人一年也卖不出几套房子，但也有人销售额能上亿。“这份工作曾给我带来很大的成就感。”在自己的努力下，M先生一度还成为某热销楼盘的年度销售冠军，并靠着不菲的佣金收入，2016年就买了房安了家。但从去年开始，他发现，在火爆的楼市面前，英雄几无用武之地，什么销售技巧、沟通能力都靠边站了。“这两年，客户关注的不再是房子本身，而是竭尽全力找关系、凑全款。卖房子真的已经不需要置业顾问了。”M先生在城西数个楼盘做过销售，经验丰富，口才了得，在团队内部的营销说辞比赛中，M先生是冠军的水准。同时他还亲身经历了大城西近年来的飞速发展，介绍起城西头头是道，相当有说服力。但去年开始，他接待顾客时，经常是讲了不到一分钟，顾客就不耐烦打断了他的话题，来一句“三成能买吗”、“要托关系吗”，或者就是已经找好了关系，只关心何时开盘，根本不关心产品本身。这时候，M先生内心是失落的，毫无成就感，“我更像是一个后勤人员，只要负责协助客户办办手续就行了”。置业顾问的能力高低，在托关系买房面前也变得意义不大。工作含金量的降低，导致收入的直线下降。据M透露，如果是关系户买的房子，置业顾问的提成点数变得很低，到后来索性就是千把块钱一套，甚至几百元的“辛苦费”。而去年一整年下来，每次一开盘买到房的基本全是关系户，火爆的行情下，置业顾问的收入不增反降。记者了解到，某楼盘去年的销冠，全年个人销售业绩近1.5亿元，收入却只有50万元左右，而这个业绩如果放在平时，置业顾问的收入翻番还不止。薪酬下降，工作变得没有成就感，M最终决定离开新房销售岗位，转投二手房业务。营销费用大减，策划有力使不上小杨2016年底跳槽至杭州某楼盘，成为该项目的策划经理，到上周离职，算起来只在该楼盘待了一年半。小杨说，跳槽的时候正值新房市场火热，加之新东家是刚入杭州不久的开发商，公司规模中等偏上，她认为十分有发展前景。然而，干了一年，小杨发现实际收入比起刚入职时公司开出的薪资都要低。小杨告诉记者：“我们的绩效考核分两块，一是日常工作，即项目推广的内容，另一块是根据市场以及销售情况分发的奖金。”她说，因为房子好卖，所以公司减少了销售部分的奖金。小杨回忆，刚进公司的时候，正处于项目起步阶段，整个团队都非常有干劲，经常因为策划案开会到深夜。但是持续火热的市场，让营销变得无足轻重，小杨透露，这家房企的营销费用一直在缩减，这让她有力也使不上：“想做一些活动，却没有经费支持，有时候即便提出了一个不错的想法，领导也会觉得房子不愁卖，再多花钱完全没必要。”在行情不好的时候，像小杨这样的房产策划动辄通宵加班也是常有的事，一周可能要开上十几个会，到广告公司盯稿子有时候就是一整天的时间。小杨说，那段日子虽然忙碌，却让她学到了更多东西。但像去年这样，浑浑噩噩度日，很多时候会被派去干其他杂活，这样的日子特别难受。就在上个月，小杨跳槽去了另一家全国型的一线房企。“大公司除了项目策划还有品牌策划，会有更大的发挥空间。”营销总监最重要工作是排关系户顺序一个楼盘的营销总监，把握着一个项目宣传包装、销售节点等一系列营销动作的方向，是一个楼盘能否卖好的关键。各个房企的高管和领导，也有很多是从这个位置晋升上去的，因为他们在营销一线积累了足够的经验，即使是在行情不好的时候，出色的营销总监也能做好一个出色的舵手。然而，市场的持续火热也让营销总监的工作含金量变得成色不足。不止一个营销总监在摇号出台前有着这样的烦恼：“每天做得最多的事就是安排关系户的顺序，谁也不能得罪。”如今，摇号政策出台，对营销总监们来说是一种解放，但营销变得更加没有价值。某大型房企旗下一个楼盘的营销总监，近日即将离开该公司。记者了解到，这位营销总监在过去的这一年时间里，几乎没什么销售上的压力：“连每周开的会议都减少了。以前每周的营销例会，要分析竞品，要研究市场，要一起讨论下一阶段的营销策略。这一年下来，我们营销例会，主要是沟通案场的接待问题，还有一些常规的议题，就连置业顾问的培训都减少了。”这位营销总监回忆，他刚担任这一职务时，通过自己主导的方案把一个楼盘给卖光，带给他很大的成就感，但是如今营销岗位让他束手束脚，也没有什么可以施展的余地。他告诉记者，接下去会去一个小公司任职，薪酬和原来差不多，但是更有话语权。事实上，近两年来有不少营销总监及以上级别的房产营销人员，选择去小公司担任更高的职务，或者自己出来开代理公司。一位业内人士直言：“这个行情下，大部分房子都不愁卖，不论去哪个项目都能有好的业绩。而且和大型房企相比，在小项目、小公司，营销总监更有话语权，也有更多赚外快的机会。”摇号后营销人员更无用武之地摇号之后，房企营销人员能做的事就更少了。而房企失去买卖号子、捆绑车位等变相涨价的途径之后，利润受损。为了保证利润空间，不少房企选择了削减营销经费这个办法。“这两年接代理业务真的很不容易，因为行情好，开发商愿意开出的代理佣金点数越来越低。”某代理公司副总经理向记者透露，在2015年前后，他们代理的某个住宅项目，还有每套1.5%的佣金提点，给到置业顾问个人的也有每套1.2%的提成。但近期，他们刚刚接下的某个合作项目，签订的商务条件仅仅为每套千分之六的代理佣金，相比前几年缩水了60%。某一线知名房企的工作人员向记者透露，他们已经在酝酿对营销人员的薪酬进行调整：“像我们旗下的几个热门楼盘，完全不存在销售压力。现在出台了摇号政策后，这样的热销盘就按照政府规定摇号就行，肯定能卖完。置业顾问的工作价值，只剩下做好售楼部现场的接待工作。”这位工作人员还提到，除了销售岗位，策划岗位的薪酬今年也已经有所调整：“这样的行情下，热销的楼盘不再需要中介、派单，不再需要大规模宣传，策划人员收入调整，一年降低一二十万元很正常。”

万科收购印力后，便宣布会将其打造成万科商业开发与管理的主要平台。而这场发生在万科股权之争胶着之时的并购，也让印力这家低调的商业地产运营公司从此站在了镁光灯下。“我们希望它能成为领跑者，数一数二。希望平台服务更多客户”。在2018年3月27日的万科2017年度业绩推介会上，万科执行副总裁、首席运营官张旭的这番“小目标”，无不透露了万科在商业地产的野心。尽管万科已经是印力的第一大股东，但作为其旗下的商业地产平台，印力一直相对独立。万科并未将印力并表，且目前并非所有万科的商业项目都已经交由印力管理。万科与印力两者的融合问题一直备受外界关注。《每日经济新闻》记者问及这一问题时，印力合伙人、高级副总裁付凯表示，在事业合伙人时代，资产是谁的、向谁汇报等问题，都变得不是那么重要。印力的雄关漫道“服务的客户数量”，是付凯代表印力对外公开释放的“领跑者”衡量标准。之所以提出这样的目标，付凯解释，印力是服务于普通人的，万科也是，因此希望将印力服务的客户数量做到数一数二。这个指标无疑具有浓厚的“印力”特色，在此之前，从来没有一家从事商业地产的企业提出这样的行业标准，而大部分从事商业地产的企业落脚点都在运营面积和租金收入方面。例如华润置地2019年的目标是，单购物中心的运营面积就可以达到550万平方米，整体租金收入将超过100亿港币。问题随之而来，如果以此作为衡量标准，那么支撑这个指标的维度是什么?这势必又回归到了规模和收入的考量上。印力提供的数据显示，目前印力在全国持有或管理的商业项目数量为126家，管理面积约1000万平方米;已服务4.2亿客户。未来的增长目标如何确定?付凯指出，万科对印力的要求是NOI(营运净收入)整体年增长10%;至于规模，他说，郁亮已经不纠结谁是老大了，我们也不纠结。但如果一定要确定一个目标，印力希望是，未来三年目标管理面积达到2000万平方米。印力为此还设定了一些对外拓展项目的标准。付凯向每经记者介绍，排在第一位的是，具备成为一个行业标杆潜质的项目;第二是跟万科协同的一些项目，“比如说万科要在某个城市拿地，里面有商业，去跟他们一起合作”;第三则是财务指标表现优秀的项目。更多的尝试在新零售领域。付凯说，“印力的决心非常大，失败几次，也还会继续尝试下去”，在他看来，这对于提升“客户服务数量”也有帮助。为此，印力计划搭建一支投向新零售领域的基金，同时准备在商场里加入更多智能的元素，例如智能穿衣镜等。“智能零售是各家实体商场都在尝试的服务，这对客流有帮助吗?”面对每经记者抛出的问题，付凯分析称，所谓的智慧商业，更多是服务于客户一些比较舒适的体验，这其中可能也包括一些噱头，以后不能形成(消费)习惯的，将来就会去掉。如同华润有万象城、中粮有大悦城等为消费者所熟知的品牌，印力同样希望能够树立起这样的标杆，这是印力目前尚未达到的高度。印力旗下定位于中高端区域性购物中心的“印象城”，目前仅在杭州、宁波和苏州等少数城市布局。付凯说，希望能做到旗下的某一个商场被更多的消费者提及，这也算是所谓的“领先领跑”中的目标之一。万科、印力的协作万科目前持有印力62.07%的权益，是它的第一大股东。印力成为万科旗下的商业地产平台也已经一年有余，但此前在多个公开场合，万科高管被问及两者的融合情况时，都未见明确表态。从万科、印力目前的一些细节来看，两者更多是“协作”的关系，而非“合并”的关系。例如，万科目前仍没有将印力并表;且在广深区域，万科商业目前分为万科广深公司和印力广深公司。付凯作为印力的高管回答了《每日经济新闻》记者提出的关于两者融合的问题。他以万科的另一条产品线泊寓举例称，在这个体系中，虽然万科南方区域本部首席执行官张纪文是牵头人，但是泊寓无论从资产到团队的归属，都是分散的，这是一种事业合伙人的形式。他说，万科的整个商业管理体系也是类似于这种模式。每经记者追问，在对外拓展项目的时候，会以万科的名义还是印力的名义时，付凯回答，万科有时候也会用印力的牌子去做拓展，印力也经常会需要协助(万科)的地区公司去与当地政府做沟通。他认为，事业合伙人制度在印力落地后，层级界限被打破是必然。“并不是说级别低的人就不能承担级别高的人的工作，如果能竞争过它，你就可以承担一些事情;第二是，所谓的职能界限以后可能会越来越弱化，更多的以事件为核心，跨部门跨团队的组织去承接这些事情”。但如果具体到一些业务层面例如融资上，印力实际上还是相对独立的个体。“融资这一块，印力基本上是靠自己。”付凯表示。在万科成为第一大股东之前，印力就已经和凯德、凯雷等机构有过合作。“印力不需要通过万科打渠道，去年发的CMBS等，更多的是基于资本对印力的的信任，所以征信主体还是印力，万科是不会给印力做背书的”。

记者 王丽新 　　销售放缓，房企融资需求增加。忙于融资储备粮食的同时，通过与多位房企高管交流发现，开发商普遍认为融资成本越来越高，销售回款率却在降低，因此更关心现金流情况。根据最新统计数据显示，一季度，全国商品房成交均价8507元/平方米,同比增长6.6%，其中住宅成交均价8275元/平方米,同比增长8.7%。全年来看,预计全国商品房成交均价继续上涨,全年增幅在3%左右。据中原地产研究中心统计数据显示，目前30家房企公布今年一季度房企销售情况，合计销售金额达到了10988亿元，同比上涨幅度高达33%。销售面积合计8386万平方米，同比上涨了28%。值得关注的是，3月份，大部分企业的销售数据同比明显放缓，消化了2017年预留的签约业绩后，调控政策加码对开发商的影响开始显露出来，虽然部分企业销售依然活跃，但有些企业销售业绩涨幅开始逐渐放缓。销售放缓之外，销售回款率不如预期也让房企头疼不已。有房企高管接受《证券日报》记者采访时表示，“如今销售回款慢，回款率低已经成为行业普遍难题，因此我现在非常关心现金流情况，保证有钱，才能让企业发展。负债高一点倒是可以承受，因为好的资产一定会释放价值。”事实上，由于过去楼市去库存的加速，2016年以来商品房现房存销比总体呈现回落态势。目前，全国商品房库存已经跌至43个月最低。存货销售加快，房企手握现金较多，补库存需求提升。此外，在数千亿元规模化目标的驱动下，2017年至今，中型房企为了上位，拿地投资都非常积极，导致融资需求强烈。易居研究院研究员王梦雯表示，2018年一季度，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期，尤其是房地产投资。但是全年来看，随着资金环境趋紧，全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续，预计后续同比将出现回落，增速在年底降至4%左右。王梦雯表示，后续来看，房企融资难度加大，销售下行又加剧了房企的资金压力，开发商资金面或将出现变化，部分企业促销回笼资金压力加大。

女儿的闺蜜是局长千金：三媚广告为何屡见不鲜梳理多年以来开发商的问题广告，可发现三大特点，一是媚权，二是媚富，三是媚“俗”。“某些广告价值观依旧停留在原始社会”，日前，一家品牌研究自媒体在微博上发布了位于江苏省常州市金坛区的地产项目广告截图。这张广告画面中心为两名白衣小女孩躺在绿色草坪上亲密交谈，而左侧的文案则以醒目字体写道，“女儿的闺蜜是局长千金”。(澎湃新闻网4月16日)“女儿的闺蜜是局长千金”，这样的广告语，呈现浓厚市侩味道的媚权画风。并且，完全以成人视角消费孩子，真是玷污了广告中的两名白衣小女孩。这样的广告让人浮想联翩：局长是否真正购房了?金坛区经济较为发达，局长尽管只是科级干部，但论收入应该买得起——核查该小区房价，每平方米大都1万多元。问题不是买不买得起，如果局长没掏钱买房，开发商或涉虚假宣传。目前，该广告已被撤下。这一结果，并无悬念。梳理多年以来开发商的问题广告，可发现三大特点，一是媚权，二是媚富，三是媚“俗”。广告语中动辄“皇家气派”“龙脉之上”“贵族领地”“唯我独尊”“只为皇族而建”，比如广西北海曾有楼盘打出“贵族以此为界”的广告语。至于更庸俗不堪的，也不罕见。比如前不久，万科在郑州地铁以“春风十里醉，不如树下学生妹”为广告语，还附有“母校旁，郑大里，操场上，樱花下”的内容，备受诟病。究竟有多少生硬、粗暴、低俗的房地产广告，殊难统计。但不难发现，这类广告尽管抓人眼球，容易受到关注，但令人反胃，难有愉悦感。常听到有人谴责某种商业逻辑是“只有价值，没有价值观”，严格地说，这类广告也是有价值观的，不过这种价值观是病态的，是背离公序良俗的，乃至涉嫌违法的，相关工商部门曾多次查处并整治违规违法的房地产广告。所谓的“某些广告价值观依旧停留在原始社会”，并不夸张。问题是，这样的广告往往“扎心”，也有一定的市场。正如有网友所称，“越是这种广告越能触动某些人”“因为有些消费者的价值观也还在原始社会吧”。以“女儿的闺蜜是局长千金”为例，开发商似乎摸准了一些购房者的微妙心态——连局长也在这买房，起码说明房子品质不错;与局长为邻，即便不向前巴结，也觉得自身档次跟着上去了。君不见，现实生活中，名人入住某小区的消息一传出，立马就带来广告效应，不仅开发商能多卖几套房子，连买房者也登时光鲜起来。该指责买房者庸俗?这不过是人之常情。曾著有《物质文化与大众消费》《消费：疯狂还是理智——读懂人类消费的隐秘心理》等书的英国学者丹尼尔·米勒说过，“广告对于社会期待，对于总的生活方式的概念形成具有积累的影响。”换言之，应该承认一些广告很接地气，他们瞄准了大众消费，知道消费者需要什么、崇尚什么，知道怎么才能打动消费者，让消费者乖乖入彀。同时，广告不可能都不受社会风尚所影响，也不可能不对接社会情绪。从这个角度看，开发商的“三媚”广告切中了社会诉求。媚权的岂止开发商?大众的媚权心理“促使”开发商取悦购房者，这种媚权广告又影响或加重了社会的官本位思维。如果不有效遏制官本位思维，即便开发商不打出媚权广告，社会上仍有人媚权。而官本位思维盛行的背后，又说明了什么，折射出什么样的文化肌理，值得追问。一言以蔽之，对那些病态广告要清理，要规范，要引导，对孵化问题广告的社会生态更要透视和深思。王石川

记者 杜雨萌 　　随着“租购并举”住房制度改革的确立，房地产开发企业也在积极调整策略，大举进入住房租赁市场。据不完全统计，在全国top50强房企中，已有超过半数的房企布局长租公寓市场。58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，房企加速抢滩住房租赁市场，可以说是争夺房地产行业下一个十年的第二跑道，住房租赁市场的重要程度完全不亚于房地产销售市场，无论是从市场潜力还是政策红利方面，都是显而易见的。虽然从目前来看，诸如长租公寓等领域仍面临着资金回报率偏低等问题，但对房企来说，如果放弃这条跑道，就意味着将失去一半的市场机遇，显然龙头房企并没有理由放弃。然而，随着行业竞争的加剧，对于房地产企业来说，不仅要在房源和房租方面进行比拼，融资渠道方面更是不容忽视。“当前，在中央和地方政府政策红利下，针对租赁住房市场的多条融资渠道拓展迅速，如银行信贷、公司信用类债券、资产证券化和股权融资。虽然这四类融资渠道各具特色，但发展空间却不一样。”恒大研究院副院长夏磊对《证券日报》记者介绍称。具体来看，银行贷款于2017年10月份刚起步，目前银行、政府、企业意向合作规模已达万亿元级别，未来的发展空间最大;公司信用类债券受益于监管机构特设的绿色通道，正式实现“0到1”的突破，年均规模将达千亿元级别;资产证券化从2017年年初以来持续创新，产品形式、融资主体和标的资产最多元化。“未来公募REITs最值得期待。”夏磊说。

时间进入4月份后，房企也相继公布了一季度的销售业绩。从整体上看，虽然核心城市的调控政策仍未放松，但在市场集中度快速提升的当下，龙头房企的销售额继续保持着快速增长。尤其是房企三大龙头碧桂园、恒大、万科，一季度的销售额合计超过5000亿元。对此，有业内人士指出，随着大型房企在品牌、资金、营销上的优势越来越明显，房企第一梯队的三家公司，2018年的整体销售额很可能超过2万亿元。碧桂园继续领跑4月9日晚，碧桂园披露一季度销售情况，今年前3个月共实现合同销售建筑面积约2039万平方米，同比增长22.54%；实现合同销售额约1879.7亿元，较上年同期的1506.6亿元同比增长24.76%。结合前2个月的销售数据，3月份碧桂园的销售额为641.3亿元，销售面积为677万平方米，同比分别上涨17.3%和12%。恒大方面，3月份实现合约销售金额493.7亿元，同比增加28.17%；实现合约销售面积471.5万平方米，同比增长24.34%；合约销售均价为10471元/平方米，同比上涨3.06%。前3个月，恒大累计合约销售金额达1618.7亿元，同比增长51.4%。累计合约销售面积及销售均价分别约为1581.7万平方米，同比增长40%。4月8日，万科公布销售简报显示，3月份实现合同销售面积363.7万平方米，合同销售金额506.8亿元，同比分别减少9%和20.4%。今年前3个月，万科累计实现合同销售面积1048.2万平方米，较去年同期的988.2万平方米增长6.1%；合同销售金额由去年同期的1502.7亿元增长2.7%至1542.6亿元。值得注意的是，三大房企3月份的销售额相比前2个月均有所放缓。对此，中原地产首席分析师张大伟指出，3月份大部分企业的销售数据均同比放缓，而前2个月房企们大多消化了2017年预留的签约业绩。因此，未来几个月，房企受调控政策的影响会越来越明显。30家房企销售破万亿元除了上述三大房企，2018年一季度大型房企的表现较去年普遍提升。根据中原地产研究中心统计的数据显示，目前已有30家房企公布了一季度销售业绩，销售金额合计高达10988亿元，同比上涨33%；销售面积合计达8386万平方米，同比上涨28%。而从房企销售额的绝对值上看，第一梯队的房企正逐渐拉大与身后房企的差距。根据融创中国公布的销售数据显示，2018年前3个月实现合约销售金额752.9亿元，同比增长65%；合约销售面积456.5万平方米。其中合约销售金额721.2亿元，预约销售金额31.7亿元。4月9日晚，保利地产公告披露，3月份公司实现签约面积218.35万平方米，同比增长9.1%；实现签约金额336.36亿元，同比增长17.59%。1月份—3月份，保利地产实现签约面积592.76万平方米，同比增长41.71%；实现签约金额869.33亿元，同比增长51.42%。作为第二梯队的排头兵，融创和保利一季度的销售距离榜首的碧桂园已相差千亿元以上，虽然其自身的增速已超过碧桂园、恒大、万科，但双方在原有基数上的差距，使得第二梯队房企的追赶脚步并不轻松。此外，相比于前两大梯队房企充沛的土地储备，众多中型标杆房企为了将来仍能保持一定的市场竞争力，均把增加土地储备视为重中之重。“特别是从500亿元冲刺1000亿元，1000亿元冲刺2000亿元的后续梯队房企，成为了过去几个月拿地的主力军，房企力拼规模的趋势仍在加剧。”张大伟表示。

雅居乐上周公布了2017年的全年业绩，公告显示，2017年雅居乐集团(03383.HK)销售额为897.1亿元，较去年增长52.4%;净利润为67.8亿元，较去年增长122.3%。在各路房企你追我赶占领市场份额、提升销售额的2017年，top30房企的销售额增长率普遍在50%左右。这样的行业背景下，雅居乐300多亿的销售额增长称不上亮眼，准确来说更偏向“稳健发展”，维持着江湖地位。但其突然暴涨一倍不止的利润，着实让众人惊艳了一把，尤其是40.09%的毛利率，在整个地产圈也是名列前茅的。通常，销售额的增长是以企业牺牲利润为代价的，即使是被称为“三好学生”的龙湖地产，由于销售额的暴涨，在近日发布的年报中也难以维持高利润率增长，与雅居乐销售额相仿的阳光城和泰禾，更是典型的利润换增长的企业。雅居乐利润增长的缘由，弹房君认为确有几处可圈可点。深耕城市战略布局好雅居乐起家于中山，是典型的粤系房企。粤系企业在投资选择上表现地十分谨慎，喜欢“熟人、熟地”投资，尤其偏爱投资家乡。雅居乐从建立伊始就坚持着城市深耕战略，投资以广东地区为主，海南广西地区与长江经济带为辅，兼有华北、海外地区，且多为二三线城市与一线城市周边，极为重视项目风险控制，很少投资把握不大的项目。如此的投资战略也体现在雅居乐的项目布局中。雅居乐业绩会现场公布的数据显示，2017年12月31日止雅居乐土地储备共3410万平方米，其中，华南区域分布36.5%，华东区域分布14.6%，西部及其他区域达到了15%，云南区域32%左右，海外占到1%;而且由于大部分土地获得时间较早，土地平均成本更是只有2400元/平方米。而在2017年内，有三个概念的城市房价都发生了不同程度的上涨——雄安新区概念、粤港澳大湾区概念与二三线城市补涨概念，这与雅居乐的土地分布不谋而合。除了在长江经济带领涨的二三线城市中有大量的优质土储外，雅居乐在大湾区概念范围内的土储超过1100万平方米，占总土储的1/3。其重点深耕的中山市，在年内更是有着33.07%的涨幅，是全国上涨最快的城市之一。得益于城市房价上涨，过去一年雅居乐全年平均预售价为12193元/平方米，同比增长20.4%，可谓占尽了天时地利。面对如此机会，雅居乐也主动发力，加速开发进度，使得预售面积736万平方米，同比上涨26.6%，又可谓人和。雅居乐2017年抢眼的销售额与利润表现也就不难理解了。控制成本与优化债务结构然而，暴涨得益于深耕市场的火爆，是否意味着雅居乐的业绩表现只是昙花一现呢?这还要从今年公布的雅居乐年报中说起。由于权益开发模式占比较高，雅居乐避税盈利的模式较为匮乏，交税费率相对较高;且雅居乐在享受早期低价土地带来的高额利润的同时，不得不承受相对高额的土地税费。最终，所得税开支占到了雅居乐税前利润的57.3%，影响了其盈利能力。好在随着早期土地的清理与合营、联营模式的不断探索，雅居乐税费比例已处于下调之中。销售支出则一直是雅居乐费用支出中的大项。雅居乐对旅游地产板块十分重视，每年都投以重资宣传和激励销售，2017年其销售支出达22.59亿元，同比增长7.7%。高额的销售支出确实在一定程度上影响了雅居乐的盈利能力，却也使得雅居乐旅游地产的名号逐渐打响，在多家机构的旅游地产排行榜中名列前茅。尤其是海南清水湾项目大获成功，成为旅游地产行业的标杆项目。为了扩大项目布局与公司规模，雅居乐还在积极调整企业的债务模式。相对于一般房企70-90%的资产负债率而言，雅居乐近年来维持的低负债率显得十分保守。2017年开始，雅居乐一改往日风格，斥资346亿元大量拿地。集团董事局主席兼总裁陈卓林在发布会上宣称2018年还将从回笼的资金中拿出500亿元投资物业开发板块。雅居乐城市布局版图扩张与土储飞速上涨的同时，其资产负债率也由去年的66.5%一举提升至今年的73.0%。但负债的上升并未增加雅居乐的资金成本。为管控融资成本，雅居乐赎回了2017年3月到期7亿美元的9.875%优先票据和2019年2月份到期5亿美元的8.375%优先票据;代之以2020年到期的30亿人民币的6.98%境内非公开公司债券和2亿美元的5.125%优先票据。成功将实际借贷利率降至6.2%，财务费用同比下降25.1%。由此种种，弹房君觉得，如陈卓林所说，雅居乐维持35%的毛利率还是完全没问题的，而且其净利润也会维持在一个相对较高的水平。另一方面，在日趋细致成熟的政策调控下，国内房地产市场逐渐稳定，房价很难再发生大幅度的波动。正如前文所说，雅居乐目前的土储还是十分充足且优质的：按照现有的销售均价销售，货值储备超过4000亿。即使按新的1100亿销售目标预计，其土储也足以维持未来三年以上的开发。可以预见，雅居乐将保持销售额增长，完成新的销售额似乎也毫无悬念。房地产开发以外的业务崛起在去年万科中期业绩发布会上，新董事长郁亮“房地产开发市场已进入白银时期，开发商当好农民种好地”的言论，很好地反映了房地产企业家对当今房地产市场地态度。此时，房地产行业已逐渐涌现出一股去地产化浪潮。房企的去地产化可大致分作两种途径：较激进的企业直接脱离房地产业务，谋求其他行业的发展，以期成为华润、复星等在其他领域也有建树的大型企业;另一类则瞄准存量房时期，开发物业管理、养老地产等有前景的房地产相关行业，占领细分领域市场。雅居乐也十分积极于转型道路的探索。其在物业管理板块的子公司——雅生活，2017年营业收入17.6亿元，同比上升41%;管理面积7834万平米，同比上升57%;毛利率33.5%，同比上升89%;净利润率是17%，同比上升78%。虽然体量上还无法与传统开发业务比较，但其发展情况明显更优。尤其是在去年收购绿地旗下一家物业管理子公司，并引入绿地成为战略股东后，雅居乐获得了五年内每年至少1000万平米的物业管理面积，为雅生活未来的发展提供了有力的保障。雅居乐还在传统业务的基础上，拓展建设产业，增强规模效应，以增加其在传统行业的主动权。主要分作四个板块：1.凭借主营业务优势与家具厂基础，发展建筑家具装修业务;2.寻求政府合作，通过PPP投资模式与EPC工程总承包，探索轻资产运营的业务模式;3.通过企业合作，加快建设装配式建材厂;4.依托其地产品牌效应，发展园林绿化。此外，陈卓林还在发布会上展示了其转型探索的新成果——环保业务，主要集中在固体废弃物处理、污水处理以及环境修复。目前已有遍布全国17个城市，共计21个环保处理项目和两个水厂。为此，雅居乐已投资数十亿，并打算在今年再投资过百亿。陈卓林预计，环保在2018年会有超过亿元的利润进帐，到2020年以前，环保集团会对雅居乐整体的营业额贡献很大。虽然未来三年的发展还是以地产为主，雅居乐对其他的业务也表示出很强的信心：三年内能为总体营业收入贡献两到三成，并在五到六年后，让其他板块发展到能与地产业务营收相仿的水平。雅居乐，似乎正在以一种崭新的姿态回到中国经济发展的竞技场上。

住房价格标准调整对购房者影响不大。广州日报全媒体记者卢政摄(全媒体记者蒋幸端)今年起，东莞普通住房价格标准从原来的一年一度调整变为一年两次调整。昨日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市财政局、东莞市地方税务局三部门联合发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》(以下简称《通知》)，对东莞市2018年普通住房价格标准进行第一次调整。调整后东莞有17镇街被列入一类价格标准，占比过半。新标准自今年3月1日至8月30日(以商品房买卖合同签订时间为准)在全市范围内统一执行。一类标准镇街增加4个新标准是根据各镇街(园区)普通住房2017年下半年平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，将东莞享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街(园区)划分为三类标准。根据《通知》，一类镇街标准由原来的13个变为17个，石排、松山湖、沙田、万江、樟木头5镇街新进入一类标准镇街;而清溪镇则由原来的一类标准镇街进入二类标准镇街。从目前市场签约价格来看，石排、万江、沙田、樟木头等镇街由于别墅等高端住宅产品集中签约拉高镇街房价，松山湖则是人才公寓签约减少，签约价格恢复至正常水平，因此在调整后进入一类标准镇街。清溪镇则是遇到深圳客退潮，房价理性下滑，不少楼盘定价在1.7万元/平方米左右，因此从一类标准镇街回落至二类标准镇街。值得注意的是，三类标准镇街由13个镇街变为5个镇街，说明目前东莞大部分镇街签约价格仍然较高。东莞市统计局日前公布的3月新建商品住宅成交情况也显示，在全市33个镇街(含松山湖高新区)中，销售均价超过20000元/平方米的有凤岗、莞城、塘厦、南城、东城5个镇街;销售均价在15000~20000元/平方米的有15个镇街;销售均价在15000元/平方米以下的有10个镇街。影响：价格调整小，购房者不必恐慌与之前相比，调整后一类价格标准从原来的22723元(含)/平方米调整为低于22792元(含)/平方米，略增69元， 这也意味着属于一类价格标准镇街的住房，成交价格在22792元(含)/平方米以下的仍属于普通住房，以上的才属于豪宅，开发商才需要缴纳“豪宅税”;二类价格标准由原来的低于17361元(含)/平方米调整为低于17073元(含)/平方米;三类价格标准由原来的低于14017元/平方米(含)调整为14142元(含)/平方米，价差不大。需要提醒的是，根据目前的政策，普通住房价格标准调整对于普通购房者缴纳契税不再有影响，购房者不必惊慌。据介绍，目前普通住房价格标准主要用于对房地产开发企业销售普通住房及其他商品房(含非普通住房)征收的土地增值税。业内人士介绍，过半镇街普通住房价格标准提高，这也意味着更多的住房需要缴纳的土地增值税减少，对开发商能起到一定的减负作用。

契税1．房款总金额的1.5%144平米以下普通住宅1.5%，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税,超过144平米3% ，非住宅4%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。2．印花税：0.05%在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。3．银行按揭费用如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别。抵押登记费：80元/户权证印花税：5元/户保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)房屋维修基金60元/㎡，新房买后交，基本只要交一次，物业管理费从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。权属登记费80元/套权属登记费就是办理房产证的费用。交易手续费1．住宅 建筑面积 X3元/㎡2．非住宅 建筑面积 X11元/㎡各大银行利率四大行分别是40%，买理财产品减5%。浦发银行最低可做25%，买新房贷款得看开发商与哪些银行有合作，哪些银行有合作得按照开发商合作的银行。不是想选择什么银行就做什么银行。题外话：据权威媒体报道。亏成首富、钱是许家印的投资3亿美元贾布斯的法拉第未来FF汽车。贾布斯是要卷土重来呀，老贾加油呀！今早又传来、腾讯、京东、苏宁投资乐视智家。2018.04.18.让我们一起，为梦想窒息。贾布斯.

住房价格标准调整对购房者影响不大。广州日报全媒体记者卢政摄(全媒体记者蒋幸端)今年起，东莞普通住房价格标准从原来的一年一度调整变为一年两次调整。昨日，东莞市住房和城乡建设局、东莞市财政局、东莞市地方税务局三部门联合发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》(以下简称《通知》)，对东莞市2018年普通住房价格标准进行第一次调整。调整后东莞有17镇街被列入一类价格标准，占比过半。新标准自今年3月1日至8月30日(以商品房买卖合同签订时间为准)在全市范围内统一执行。一类标准镇街增加4个新标准是根据各镇街(园区)普通住房2017年下半年平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，将东莞享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街(园区)划分为三类标准。根据《通知》，一类镇街标准由原来的13个变为17个，石排、松山湖、沙田、万江、樟木头5镇街新进入一类标准镇街;而清溪镇则由原来的一类标准镇街进入二类标准镇街。从目前市场签约价格来看，石排、万江、沙田、樟木头等镇街由于别墅等高端住宅产品集中签约拉高镇街房价，松山湖则是人才公寓签约减少，签约价格恢复至正常水平，因此在调整后进入一类标准镇街。清溪镇则是遇到深圳客退潮，房价理性下滑，不少楼盘定价在1.7万元/平方米左右，因此从一类标准镇街回落至二类标准镇街。值得注意的是，三类标准镇街由13个镇街变为5个镇街，说明目前东莞大部分镇街签约价格仍然较高。东莞市统计局日前公布的3月新建商品住宅成交情况也显示，在全市33个镇街(含松山湖高新区)中，销售均价超过20000元/平方米的有凤岗、莞城、塘厦、南城、东城5个镇街;销售均价在15000~20000元/平方米的有15个镇街;销售均价在15000元/平方米以下的有10个镇街。影响：价格调整小，购房者不必恐慌与之前相比，调整后一类价格标准从原来的22723元(含)/平方米调整为低于22792元(含)/平方米，略增69元， 这也意味着属于一类价格标准镇街的住房，成交价格在22792元(含)/平方米以下的仍属于普通住房，以上的才属于豪宅，开发商才需要缴纳“豪宅税”;二类价格标准由原来的低于17361元(含)/平方米调整为低于17073元(含)/平方米;三类价格标准由原来的低于14017元/平方米(含)调整为14142元(含)/平方米，价差不大。需要提醒的是，根据目前的政策，普通住房价格标准调整对于普通购房者缴纳契税不再有影响，购房者不必惊慌。据介绍，目前普通住房价格标准主要用于对房地产开发企业销售普通住房及其他商品房(含非普通住房)征收的土地增值税。业内人士介绍，过半镇街普通住房价格标准提高，这也意味着更多的住房需要缴纳的土地增值税减少，对开发商能起到一定的减负作用。

契税1．房款总金额的1.5%144平米以下普通住宅1.5%，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税,超过144平米3% ，非住宅4%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。2．印花税：0.05%在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。3．银行按揭费用如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别。抵押登记费：80元/户权证印花税：5元/户保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)房屋维修基金60元/㎡，新房买后交，基本只要交一次，物业管理费从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。权属登记费80元/套权属登记费就是办理房产证的费用。交易手续费1．住宅 建筑面积 X3元/㎡2．非住宅 建筑面积 X11元/㎡各大银行利率四大行分别是40%，买理财产品减5%。浦发银行最低可做25%，买新房贷款得看开发商与哪些银行有合作，哪些银行有合作得按照开发商合作的银行。不是想选择什么银行就做什么银行。题外话：据权威媒体报道。亏成首富、钱是许家印的投资3亿美元贾布斯的法拉第未来FF汽车。贾布斯是要卷土重来呀，老贾加油呀！今早又传来、腾讯、京东、苏宁投资乐视智家。2018.04.18.让我们一起，为梦想窒息。贾布斯.